本日は仲介手数料についてお伝えさせて頂きます。家を借りた時に不動産会社へ支払う費用が仲介手数料になります。ただ、この仲介手数料にはルールがあるのですが一般の方はあまり知りません。仲介手数料の上限額はもちろんですが、本来の支払うべき仲介手数料の金額。また、仲介手数料を払わなくて良い裏技も後半でお伝えさせて頂きます。
仲介手数料のルールについて
仲介手数料には上限がある
不動産には報酬（仲介手数料）に関するルールが明確にあります。宅地建物取引業法により、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料には上限があります。ですので、不動産会社が上限以上の請求し、受け取ることは違法になります。
仲介手数料を支払うタイミング
賃貸の場合は、賃貸借契約が成立したときに不動産会社の仲介手数料を支払うことになります。（いわゆる完全成功報酬という形になります。）なので、たとえ10件物件を案内したけど、契約に至らなかった。その時に案内した交通費を請求したりすることは出来ません。また、契約に至った場合でも仲介手数料の上限までしか請求することは出来ず、手数料以外の交通費を請求したりすることは出来ません。
仲介手数料の上限はいくら？
賃貸の場合
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、～中略～1 月分の1.1 倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって②当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の1月分の0.54倍に相当する金額以内とする。
<引用:https://www.chiba-takken.or.jp/files/topics/data_fa4829b0434a311386c09a9d90f2e5ab_2.pdf>
簡単に説明すると不動産屋さんが貸主・借主の双方から受け取れる報酬の合計額は家賃の1ケ月分+10％（消費税）になります。
家賃10万円の物件を契約した場合、大家さんは5.5万円、借主さん5.5万円を不動産会社へ仲介手数料を支払う事になります！
私が借りた時は仲介手数料1ケ月分支払ったけどな～～～。
という方もいると思います。
それには理由があります。
②当該依頼者の承諾を得ている場合を除きと書いてあるように例外も認められます。
それは、不動産会社が借りる方に対してウチの会社は仲介手数料は1ケ月分支払ってもらいますけどいいですか？と聞いて借りる方が大丈夫ですよ言えば1ケ月分は請求できます。（双方合意の上であれば1ケ月分仲介手数料を支払うことになります。）
私はそんな話を不動産会社から説明も受けていないし、聞いてもいない。
という方もいると思いますが、不動産会社からの説明がないまま契約書に仲介手数料は家賃の1ケ月分と書いてあると思いますので確認してみてください。
たとえ説明がなかったとしても契約書にサインをして、お金を支払った場合。仲介手数料は戻ってこない可能性が高いです。
なので、しっかりこの内容を頭に入れて次借りる時には契約前に仲介手数料を確認をしてみてください。仲介手数料1ケ月分ですと言われた時に0.5カ月分でと交渉することは全然問題ありませんよ。
仲介手数料を支払わない裏技
物件を選んでいる時に「仲介手数料 無料」という不動産会社を見たことありませんか？これにはしっかりとしたカラクリがあります。これを知っているかどうかで最初にかかる金額が大きく変わってきますので覚えておいてください。
賃貸契約の仲介手数料だと大家さんと借主さん合わせて最大で家賃の1ケ月分しかもらうことが出来ません。支払い方は下記のようになります。
賃貸の仲介手数料は1ケ月分までが上限。
・借主0.5カ月の仲介手数料を支払う場合、大家さん0.5カ月分まで。
・借主1カ月の仲介手数料を支払う場合、大家さんからはなし。
・借主が仲介手数料を支払わない場合、大家さんが1カ月分の仲介手数料を支払う。
この3種類しかありません。
では、なんで仲介手数料無料に出来るのか？これには大家さんが大きく関係しています。実は物件を所有している大家さんが仲介手数料とは別に広告料の設定しています。
宅地建物取引業法には「依頼者（大家さん）から特段の広告などの要請があった場合、その広告料などを併せて請求できる」というものがあります。
この広告料は家賃設定の場合が多く、家賃の1ケ月分、2カ月分と設定は自由になります。
実際にうちでは不動産会社さんへ支払うルールをこのように設けています。
うちの物件を契約してもらう時の条件
・入居者様から不動産会社へ支払う仲介手数料はなし
・うちから不動産会社へ支払う仲介手数料はなし
・広告料を家賃の2カ月を不動産会社へお支払い
まとめると、家賃の2カ月分を広告料として不動産会社へ支払っているんです。このようなカラクリがあるので、不動産会社は仲介手数料の無料を実現しているんです。
仲介手数料を払いたくないとうことであれば不動産会社の方へ「仲介手数料なしの物件を紹介してください」と聞いて見るのも1つですし、不動産会社の方へ大家さんに広告料の交渉をお願いしてもらえませんか？と聞くのも1つです。
不動産会社へ支払う仲介手数料のまとめ！
①物件を契約する前に必ず不動産会社に仲介手数料の確認する。
②仲介手数料を半月分にしたい時は不動産会社と交渉する。
③どうしても初期費用を抑えたい場合は仲介手数料無料の物件を紹介してもらう。
これらのことを頭に入れておいてください。
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