2020年4月1日賃貸借契約の法律改正！敷金・修繕・保証人はどうなるの？

こんにちは、こちらのブログをご覧頂き誠にありがとうございます。

今回は2020年4月から賃貸借契約の内容が一部変わります。これは2017年5月に成立した「民法の一部を改正する法律」が適用されることになります。

まずは、変わるポイントをまとめてご説明させて頂き、借主・貸主にとってどうなるのか？こちらの方をお伝えさせて頂きます。

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2020年賃貸借契約に関する改正のポイント

賃貸中物件の修繕に関するルールの明確化（修繕）

賃借物の修繕に関する要件の見直しがされます。まず、賃貸は物件は大家さん（貸主）の持ち物であって借主の持ち物ではありません。

なので、現在の法律では必ず建物を修繕する時は大家さん（貸主）の許可が必要になるんです。間違いやすい所ですが借りている方が勝手に修繕することは許されないんです。

法律の改正後

①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか，又は賃貸人がその旨を知ったのに，賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき又は②急迫の事情があるときには，賃借人が目的物を修繕することができることとされました。

これにより，上記①や②の場合には，賃借人が目的物を修繕したとしても，賃貸人から責任を追及されることはないことが明確になりました。
<引用元http://www.moj.go.jp/content/001289628.pdf>

このように改正してくることによって借主さんの許可を得ず借主さんが修繕をしてしまってトラブルや借主に修繕をお願いしたにも関わらず修繕してくれないトラブルを回避できるようになります。

借主にとってはメリットがありますが、貸主は修繕に関する内容を記載しておく必要がありますね。

賃貸契約終了する時のルールの明確化（原状回復）

今までは賃貸借契約が終了した場合，賃借人は現状回復（借りる前の状態にして）て賃貸人に返還していました。ただし、この原状回復の範囲については非常に曖昧でした。

改正前は通常損耗（賃借物の通常の使用収益によって生じた損耗）及び経年変化はその対象に含まれていないと解されていました。ただし、これらのルールは改正前の民法の文言上は明確に記載があったわけではないんですね。

法律の改正後

賃借人は，賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うこと，しかし，通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないことを明記しました。
<引用元http://www.moj.go.jp/content/001289628.pdf>

借主さんが長く住む場合には大きなメリットになりますね。逆に貸主さん（大家）としては入居前にお部屋の現状をよく確認しておいた方が良いと思います。また、現状回復に対しての特約事項がある場合は事前に契約書に入れておかないとトラブルにもなるでしょうね。

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敷金に関するルールについての明確化

あくまで担保になるので、退去時までに家賃などの未払いや契約時の特約がなければ、全額返金されます。しかし、今までは敷金の定義や敷金の請求権に対する規定は明確ではありませんでした。

法律の改正後

これまでの実務に従い，敷金を「いかなる名目によるかを問わず，賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で，賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しました。
その上で，判例に従い，賃貸借契約が終了して賃借物が返還された時点で敷金返還債務が生じること，その額は受領した敷金の額からそれまでに生じた金銭債務の額を控除した残額であることなどのルールを明確化しています。
<引用元http://www.moj.go.jp/content/001289628.pdf>

敷金に関しては契約書に必ず記載していると思いますが、敷引き（退去時に敷金から1ケ月分の家賃を差し引く）このような文章を入れていない場合は全額返金することになります。貸主（大家）さんはこのあたりは良く理解しておく必要がありますね。

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