私が両親からの大家業を引継いだのが2018年6月になります。ある学びの中から大家業を行っていく中で大切にすべき考え方があることが解りました。また、その考え方によって管理に対しての優先順位が明確になり行動が変わり結果まで変えることが出来ましたので本日はそちらについてお伝えさせて頂きます。
自主管理大家が失敗しないための考え方
①あなたが大切にすべきものは何か明確にする。
これは不動産に関してのことではありませんが、あなたが大家業を行う中で【大切にするものはなんですか？】これが一番に考えないといけません。
こういう言い方をするとそんな事関係あるの？と思われるかもしれませんがとても大切なことです。
私自身、両親から大家業を引継いだ人間で自ら不動産を築き上げてきた人間ではありません。だからこそ、大家業という物に対して【想い】や【志】は全くありませんでした。
ただ、大家業を行っていく中で大切すべき物を明確にすると色々な判断基準となり考え方や行動が変わり結果が変わっていきました。
例えば、「お金を一番に考えている人」と「入居者様の安心安全を考えている人」では行動、考え方が全く違いますよね。
【お金を一番に考えているAさん】
→ 入居者＜お金
【入居者を一番に考えているBさん】
→ 入居者＞お金
同じ景色を見てもAさん、Bさん全く違う感覚になると思います。
その中で私の会社で大切にしている想いがこれです。
私の仕事は入居者様の安心・安全な空間を提供することです。
この想いが私の中で決まったことにより行動が明確になりました。
と同時に時間を学ぶことにより、行動が大きく変わった方法をお伝え致します。
②大家業における緊急度と重要度を明確にする。
これはプライオリティマネジメントという時間の使い方に対して優先順位をつけていくことです。
4つのマスがあります。
・第1象限（A）・・・緊急であり重要なこと
・第2象限（B）・・・緊急ではないけど重要なこと
・第3象限（C）・・・緊急であり重要ではなこと
・第4象限（D）・・・緊急ではないけど重要ではなこと
【大家業を行う中で当てはめていくと】
どうしても、建物は年々古くなるので第1象限の水漏れは起きてしまいます。しかし、水漏れが起きないように第2象限の建物維持保全を普段から行っていけば水漏れを防げる可能性は高まります。
例え、水漏れが起きたとしても第2象限の関連会社さんとの関係を良好であればすぐに対応して頂き入居様に対して迷惑をかける時間が短くなります。
このように考えると大家業をやる上で大切にするべきものを明確にすることは必要になります。
③私が想いと時間を明確にして実際に行ったこと。
うちの物件は皆様のご協力のもと満室です。その中で自分が行ってきたことをお伝えさせて頂きます。
1.不動産会社への連絡
うちの物件は入居率は悪くなかったんですが、空室期間が長かったです。退去されて次の方が入居されるまでの空室期間が平均で100日以上かかっていたので退去が決まった時から取引のある不動産会社へ連絡をして入居者の募集をお願いしてきました。
当然、すぐに決まるばかりではなく空室期間中は【毎週木曜日に不動産会社20社へ連絡を行い】空いているので週末案内があればウチの物件をよろしくお願いいたします。と連絡をしていました。
2.職人さんへの配慮
不動産の管理業を行う中で職人さんいないと経営は成り立ちません。退去した時にはクロス屋さん設備屋さん、ガス屋、水道屋さんなど沢山の方々のお力を借りないといけません。
第2象限である業者様との関係強化という部分で部屋で作業してもらう時には職人さんの要望も聞くようになりました。具体的な事例はペンキ屋さんはクロス張り替え前の方が作業が早く終わったりとコミュニケーションをすることで解かることも沢山ありました。
また、作業する時にはお茶屋、コーヒー等を差し入れを出来る限りさせて頂いてます。
3.安心・安全の取り組み
建物を安心安全に保つためには小さなことでもお金をかけていく必要があります。最近では建物内のタイトルの補修を行いましたが、正直生活に支障がでるレベルではありません。ただ、少しでも入居者様に安心・安全に暮らして頂きたいと思い補修させて頂きました。
4.入居者様への配慮
建物が古いでのどうしても設備の劣化が起こり入居様へご迷惑をかけることがあります。とくにガス給湯器の寿命や配管の劣化による水漏れは起きてしまいます。当然、不具合が起こったらすぐに対応することを行いますし、修理が終わったてご迷惑をかけた時にはお詫びの品を持っていきます。
5.法律に関しての勉強
2020年4月1日から賃貸業の法律が大きく変わります。ですので、私自身も法律の勉強を行い時代に合わせた対応をしないといけません。また、入居者様とのトラブルを未然に防ぐ為にも契約書はもちろん、ルールを明確にしておかないいけません。ですので、自分1人で完結するのではなく弁護士さんのお力も借りながら賃貸業を行っていかないといけません。
④どんな結果がでたのか？
具体的に実行した結果がこちらです。
【空室期間の改善】
| 年 | 空室期間 |
| 2017年 | 104日 |
| 2018年 | 80日 |
| 2019年 | 45日 |
2017年は空室期間104日でしたが、2019年は45日と50％以上改善しています。不動産会社さんへの連絡を強化しただけではなく、職人さんのお力もかなり大きいです。
職人さんの要望を聞いて最短で入居してもらえる環境作りを行いました。
【空テナント契約】
うちの物件は約10年以上空いているテナントがありました。このテナントがうちにとって悩みのタネでしたが2019年契約をして頂きました。この契約はたまたまかもしれませんが、会社として空きテナントの掃除を毎週しようと決めてから2週目で申し込みがありました。
自主管理大家が失敗しないためのまとめ
想いを明確にすることは管理を行っていく中での大切な判断基準になります。もし、お金をメインに考えていたとしたらこのような行動は絶対にしないと思います。
管理をしている中で上手くいかない事があれば自分の大切にしたい想いと向き合って頂ければと思います。
