2020年4月賃貸借契約に関する法律が一部改正になります。先日もこちらのブログで「2020年4月1日賃貸借契約の法律改正！敷金・修繕・保証人はどうなるの？」という内容でお伝えさえて頂きました。
本日は法律の改正が行われるにあたり賃貸契約書の書き方についてお伝えさせて頂こうと思います。
今回は弁護士法人あおば綜合法律事務所の相川祐一朗弁護士から賃貸オーナーをされている方は是非見ておいた方が良いとすすめられた動画を参考にお伝えさせて頂きます。
弁護士が教える賃貸契約書の書き方について！
相川弁護士から教えて頂いた動画がこちらです。隼綜合法律事務所に所属されておられる加藤幸英弁護士のYoutube動画になります。
加藤弁護士本当に素晴らしくてご自身も実際にも大家業を行っておられるのでとにかく話が解りやすい。
契約書の書き方についても丁寧に教えて下さってますので是非ご覧ください。これまでの契約書を使っているとほ大家さんにとって不都合がおこります。
今回は加藤弁護士の動画で話をされているポイントをまとめてみました。
1.保証に関する契約書の書き方について
前回、ブログでお伝えさせて頂いた通り今まで契約だと保証人は保証する限度額が決まっていませんでした。それにより賃借人が家賃を滞納したまま逃げた場合、滞納家賃+原状回復費用を保証人が支払えず破産する人がいました。
さらに、その保証人が亡くなった場合は債務は相続人に引き継がれ、相続人が破産するケースもあったんですね。
そこで今回の法改正は保証人の保証を減らそうということで法改正が行われました。
①保証人に対する極度額について
大家としては賃借人の滞納額や原状回復費用がどれくらいかかるかわからないので契約書に限度額の記載はしたくないのですよね。だけど、今回の法改正では保証人が個人の場合、極度額がついていない契約は無効になります。保証人に請求することさえ出来ない。
なのでこのように契約書に記載しなければいけません。
連帯保証人が個人の場合は極度額〇〇万円を責任の上限とする。
（契約書に必須）
<引用元：https://youtu.be/odVnG5YRZ8E>
②極度額をいくらにするのが妥当なのか？
じゃあ、とりあえず極度額1,000万円にしておけばいいじゃないか！と大家側から思うかもしれませえんがそれだと保証人になってくれる方はいませんよね。
なので、保証額としては
①自殺をした場合の損害賠償
②家賃滞納から建物明け渡しの強制執行完了まで最大2年間
これらを考えると。
賃料の2年～3年分が限度
<引用元：https://youtu.be/odVnG5YRZ8E>
③元本の確定はいつするのか？
保証人が保証すべき金額はいつの時期で確定するのかを知っておく必要があります。
①保証人が破産した場合。
②入居者又は保証人が死亡した場合。
この時に元本が確定致します。
もう少し説明すると保証人が亡くなった場合、保証自体は相続人に引き継がれます。ただし、死亡以降の家賃を相続人に請求することは出来なくなります。
なので、新たな保証人を立てる必要がるのでこのように契約書に記載しておきましょう。
連帯保証人が死亡・資格喪失等により、連帯保証人としての適格性を失ったときは、借主は大家の承諾を得たうえで直ちに他の連帯保証人を選定しなければないならい。
<引用元：https://youtu.be/odVnG5YRZ8E>
入居者が死亡した場合のケースもおさえておく必要があります。
例えば）ご夫婦で生活していたけど、旦那様が亡くなり奥様が住み続ける場合。保証人との信頼関係はなくなり保証人の責任が打ち止めになります。なので、入居者が亡くなった後の請求を保証人することは出来なくなってしまいます。
そこで
「民法第465条の4の1項3号にかかわらず、貸主または連帯保証人が死亡したときでも確定せず、極度額を上限として連帯保証人またはその相続人が責任を負うものとする」※この条項が有効かどうかは今後の裁判事例で判断される。
<引用元：https://youtu.be/odVnG5YRZ8E>
2.保証人の情報提供について
①保証人への情報提供義務について
①保証人から大家に対して「家賃ちゃんと支払っていますか？」と質問があった場合。
昔であれば個人情報保護法の問題があり答えるのはNGでしたが今回の法改正では答えてもOKな状態に。むしろ答えないと損害賠償される可能性もでてきます。
※保証人が会社の場合でも答えなければいけません。
②保証人への情報提供義務について 契約時
入居者が保証人にウソの説明したことを大家が知っていた場合、保証人は保証契約を取り消すことが出来ます。
「入居者は、保証人に対し、民法465条の10第1項各号に定める事項につき事実に基づく情報を提供したことを確約する。」
<引用元：https://youtu.be/odVnG5YRZ8E>
会社が従業員の社宅（＝住居）として部屋の借主となるときも「事業のために負担する債務」なので上の各項を入れておく。
3.賃貸借契約の契約更新について
これらの情報は2020年4月1日からの契約開始に関して適用されます。なので、2020年3月31日までの契約は今まで通りの契約書の内容が適用されます。ただし、更新の時には注意が必要となります
・借地借家法による更新
・契約による自動更新
・大家と借主の間で更新を合意
こういった場合は改正法が適用されるので特に問題はありません。
ただ、保証人に対して契約更新の書面を交わす時には改正法の適用となります。
極度額が書いていない契約書は無効になるので注意しておいてください。
隼綜合法律事務所に所属されておられる加藤幸英弁護士の動画を参考にブログを書かせて頂きました。
もし、賃貸借契約以外のことで不安なことがあるようでしたら加藤弁護士ような信頼できる弁護士さんに相談しておくのも1つの手かもしれませんね。加藤弁護士が所属しておられる法律事務所やSNSを載せておきますので是非チェック、フォローをお願い致します。
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